济源房屋整体鉴定出具有效力检测报告

随后，一起去宝山美兰湖一个客户别墅处，针对改建过程中的安全性问题了解。同事孙曼玲为客户大拆大改的作风非常惊讶。

很多客户认为，买了别墅，办理了《房地产权》之后，就是别墅的所有权人。别墅花园的占地面积拥有土地使用权利的，是可以重建，但必须要先到规划部门办理审批手续。
事实上，别墅重建先要征得邻居同意，这里说的征得邻居同意。就是影响邻居的权利，如房隔距、景观视线、采光...等权利。建议在去规划部门审批前，征求一下邻居意见。
其实，别墅价值不单是按每栋面积，价格差关键是容积率大小，如：容积率0.30左右比容积率0.60左右的别墅，每平方米价格要高出一倍左右。有些别墅业主只单一贪图面积，非要把2层或3层的别墅重建搞成4层的洋房；或牺牲容积率的代价，不把别墅改建成普通洋房的决心誓不罢“修”。不但降低了自己的住宅品质及价值，而且一但今后再想把洋房改建回别墅，就算是有钱有权，国家政策放在那里，规划部门谁也不敢去审批。所以，把别墅定义搞清楚就知道了。

2006年5月31日，部发布通知，“中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。”同时明确，联排、双拼以及Town House等低密度住宅不属于别墅范围，而被划入高档住宅范围。随着土地资源的**，**对市场供应量的控制必将引发别墅（Villa）在售项目的价格高涨。
自停批别墅用地的政策，土地资源的**性便成为别墅的较大卖点。而兼得城市生活便利与低密度住宅形态双重特点的别墅，更是日趋**之势。土地资源的**，决定了别墅产品相对其它住宅产品而言，更能。尤其是高尔夫别墅产品，在国家对“别墅和高尔夫用地双禁”政策下，高尔夫别墅资源更显严重**，使其更具大幅度的升值潜力。在美国、澳大利亚、东南亚等地区，高尔夫别墅的平均升值幅度是其他别墅项目的6倍。
目前中国各级城市都已经没有新建或者在建的别墅楼盘了，以前拿了土地还没开发的，已不能开发别墅项目，也只能开发排屋、洋房类的高档住宅。
现在有开发商采用外观以别墅整体设计的2套双拼，卖给客户后再改成1套别墅，来规避政策上带来的风险及**问题。特别是外观设计整栋的二层双拼，整栋二层双拼容积率低于三层的别墅容积率，这个方法也很不错，但容积率低的整栋双拼改造别墅也会比容积率高的别墅品质及价值要高。

    在这里，还有一个翻盖的问题。翻盖房子需要到当地村委会、建房办申请翻建手续，如下：
1、申请人带着户口本、身份证、宅基地申请书，到户口所在地村委会申请，填写宅基地审批表；村委会受理后开会审批，批准后到乡镇建房办公室申报；
2、乡镇建房办公室受理后，看是否符合乡镇规划建设，符合规划的批准，报县(市）土管部门审批；
3、县(市）土管部门受理后认真审核，对符合县（市）整体土地建设规划等要求的发给宅基地使用许可证；
4、有了宅基地使用许可证后，带着上述材料及宅基地使用许可到村委会填表审批、乡镇建房办审批、县(市）规划部门审核，批准后发给建房许可证；

要盖2层重建或加建就需要到建设主管部门去报建，就跟建新房屋的手续一样，可能很麻烦、时间长。如果是危房，则需要要专业的鉴定部门鉴定是危房，到建设部门审批后就可以找设计院出设计图纸。江苏的翻建政策如下：
 
1、农村宅基地上翻建房屋，应当办理规划手续和用地许可手续。
2、《城乡规划法》*41条*2款规定：“在乡、村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的规划管理办法，由省、自治区、直辖市制定。”《江苏省城乡规划条例》*42条规定：“农村村民在乡、村庄规划区内农村集体土地上自建住房的，应当向乡、镇人民**提交宅基地使用证明或者房屋权属证明、村民**意见、新建住宅相关图件等有效证明文件，由城市、县城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。农村村民在城市、镇规划区内农村集体土地上自建住房的，应当由城市、县城乡规划主管部门核发建设工程规划许可，其需要提供的材料和办理程序，按照前款的规定执行。”根据以上规定，农村村民在宅基地上翻建房屋的，应当办理规划手续，如果是在城市、镇规划区内的，应当办理建设工程规划许可证，如果是在乡、村庄规划区内的，应当办理乡村建设规划许可证。
3、《江苏省土地管理条例》*35条规定：“农村村民新建、翻建住宅使用本集体经济组织农民集体所有土地的，由村民提出用地申请，经村民会议或者农村集体经济组织成员会议讨论同意，乡（镇）人民**审核，报县级人民**审批。”据此，农村宅基地上翻建房屋的，也应当办理用地审批手续。

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